引言：《中华人民共和国民法典》生效在即，本周五下午，我所实习律师冯大为针对民法典合同编违约方解除合同的相关条文为我所青年律师带来案例分享，以下为条文及相关案情分享。

分享人:京师大连实习律师 冯大为

解析：

该条款如何适用的问题：

（1）第580条第1款是第2款的构成要件之一。

（2）必须要导致合同目的不能实现。

（3）人民法院或者仲裁机构具有裁量的主体资格。

（4）法律关系与债的分离原则。

公式总结：

违约方申请“解除”的产生原因

（1）司法实践需要→“南京新宇公司诉冯玉梅案”

（最高人民法院公报案例，见最高人民法院公报2006年，第6期）

基本案情

原告新宇公司将其开发的商业用房时代广场分割销售给150余家业主，其他建筑面积自有。1998年10月19日，新宇公司与被告冯玉梅签订商铺买卖合同，约定以16363.73/平方米价格将其中编号为2b050的商铺（22.50平方米）买给后者，10月22日交付，并于交付后三个月内办理过户手续，冯玉梅应按付总价款368184元。同年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅支付了全部价款，11月3日，该商铺由原告交付被告使用，但一直未办理产权过户手续。1998年，新宇公司将广场内自有建筑面积出租给嘉和公司经营。1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。其间，新宇公司经两次股东变更，新股东为盘活资产，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新宇公司致函冯玉梅解除合同。3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，施工不能继续，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不在他们约70平方米的商铺内经营。

原告新宇公司为此提起诉讼，认为上述情形构成情势变更，请求判令解除其与被告签订的商铺买卖合同，被告返还所购商铺，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，并愿给予合理的经济补偿。

被告辩称：商铺买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告已依约交清全部价款，原告也交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由，该诉讼请求没有法律依据，应当驳回。

一审南京市玄武区人民法院认为：涉案商铺买卖合同是真实有效的意思表示，对双方都有约束力。时代广场后因经营不善而两次停业，内部的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新规划布局并再次开业。冯玉梅坚持新宇公司以30万元/平方米的价格回收其商铺，否则就要求继续履行。法庭调解因双方互不信任而失败，以至新宇公司6万平米建筑和冯玉梅22.50平米商铺均闲置。考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现大部分业主已退回商铺，今后的时代广场不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意志，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。时代广场的闲置不仅损害双方当事人利益，且造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管合同合法有效且被告并无违约行为，本案合同亦应解除。但被告因合同而可获得的利益应予充分保护，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。故确认原告在解除合同后，除返还被告购房款、商铺增值款外，还给冯玉梅补款48万元。冯玉梅上诉称：买卖合同合法有效，双方既非协商一致解除，也不存在法定解除条件，一审仅凭履行合同会影响被上诉人的重新规划布局为由而判决解除合同，于法无据。本案也不构成情势变更，时代广场歇业和闲置源于被上诉人经营不善和策略失误等自身过错，而商铺开发销售与出租过程中管理不善、资产闲置的风险应属被上诉人可以预见，此种商业风险不为情势变更原则所涵盖，应由债务人自行承担。因此，请求实际履行合同、办理过户手续。被上诉人新宇公司答辩称：一审判决正确，本案讼争房屋已被拆除，事实上无法继续履行合同。一审并未适用情势变更原则，也未维护被上诉人的商业风险和公司利益。本案中，被上诉人同意向上诉人支付的违约金和赔偿金，足以保证上诉人的利益，请求维持原判。

事实1：新宇公司在时代广场开发的商铺因经营不善两次停业，致使商铺无法经营。

事实2：新宇公司拟对时代广场的全部经营面积进行调整。重新规划布局，已经与大部分小业主解除商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工，且以后变更整体经营，不再具备商铺经营条件。

裁判要旨：

（一）根据合同法第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

（二）在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

(2）九民纪要第48条

“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（a）违约方不存在恶意违约的情形；（b）违约方继续履行合同，对其显失公平；（c）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

（3）合同僵局

合同僵局主要是指在长期合同中，一方当事人因为经济形势的变化、履行能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除合同，而另一方拒绝解除合同。从审判实践来看，出现合同僵局大多是因为合同难以继续履行，或者事实上不能实际履行。