京师大连模拟法庭现场

2021年7月9日下午一点三十分，北京市京师（大连）律师事务所模拟法庭“开庭”，“庭审”以真实诉讼案件为背景，本次庭审由公司法律事务部承办，由具有资深法律服务履历的乔双鹏主任以及冯垚律师、肖博文律师组成“审判人员”团队；专业经验丰富的戚元厦律师饰演本案被告，优秀青年律师李冠航律师、王怡然律师、李屹璐律师以及李安泰实习律师组成原被告代理人团队；李晟搏实习律师担任书记员，严格按照法律规定诉讼程序进行，力争通过模拟还原庭审经过，再现争议焦点，全面分析案情。

01案情回顾

2012年5月21日，赵亮（化名）、吕芳（化名）二人与润华房地产开发有限公司（化名）签订房屋买卖合同，购买位于滨海市开发区房产一套，随即于2012年6月28日二人登记结婚，房屋交房后由二被告占有使用至今。2019年6月3日，赵明（化名，系赵亮兄长）向滨海市开发区人民法院提起诉讼，并拿出其2012年4月30日与赵亮所签订借名买房合同，主张案涉房屋系其委托赵亮购买，房屋应归属于其所有，请求法院确认所有权，并将登记在赵亮、吕芳名下的房屋变更登记至赵明名下。

02唇枪舌战

本次模拟法庭由李冠航律师、李安泰实习律师代理原告，王怡然律师、李屹璐律师分别代理被告赵亮、吕芳，双方通过法庭调查及法庭辩论结合出如下主要争议焦点：

01

本案所涉借名买房法律关系是否成立和真实存在

02

本案是否符合真实借名买房的基本特征与行为逻辑

03

本案所涉房屋真实权利人应为谁

图：原告代理律师-实习律师李安泰；李冠航律师（从左至右）

针对以上争议焦点，代理人团队对己方的代理观点进行了严谨细致的多轮打磨，并在庭上展开充分辩论。综合辩论观点，原告认为本案事实发生在民法典实施以前，依据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，应适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。

图：被告代理律师-王怡然律师、李屹璐律师；

被告（饰演者）-戚元厦律师（从左至右）

物权法司法解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据上述规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。案涉房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示，案涉房屋的权利人为赵亮，但案涉房屋是赵明借用赵亮的名义购买，且全部购房款项均由赵明支付，从本案购房款的支付、委托购房协议、声明书等证据综合分析，能够认定案涉房屋的真实权利人应为赵明。

对此被告持有相反观点。被告认为《购房委托协议书》不是真实的顶名购房意思表示，属于虚伪表示，是一份虚假的协议，不可作为认定事实的直接依据。本案不是借名买房，而是原告作为男方大家长承诺为二被告购买婚房，却违反诚实信用原则，将承诺买房篡改为借名买房。本案不符合真实借名买房的基本特征与行为逻辑，原告要求确权并过户的诉求与法律规定相悖，混淆物权与债权的关系，不应得到支持。双方没有顶名购房的必要，除了房屋购房款由原告支付，其余房屋款项包括房屋契税、维修基金、物业费、房屋装修等费用全部由被告支付，且房屋交付后一直由二被告居住，多年来原告对案涉房屋不闻不问，其没有合理的顶名买房的原因。借名买房是否成立和真实存在，应从借名原因有无合理解释、房屋占有使用情况、购房票据及权属证书的持有情况、房屋装修及居住期间日常生活费用承担等因素综合考虑。在借名买卖关系中，出名人只负责付出“名义”这一项即可，其他关于房屋实质权利均由借名人享有行使。而本案，原告主张是案涉房屋实际权利人，却对案涉房屋一直不闻不问，自始至终未对房屋控制、管理，任由被告赵亮、吕芳收房、装修、使用，这些行为极不符合真实借名买房的基本特征和行为逻辑，原告与被告赵亮不存在真实的借名买房的合同关系。

图：审判团队-肖博文律师、乔双鹏律师、冯垚律师（从左至右）

●分享总结
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本案究竟是赠与婚房还是借名买房尚待人民法院根据案件事实作出论断，但是通过模拟庭审，不同法律关系暴露出实践中的各类风险是显而易见的。从赠与婚房角度，尽管房屋在公示层面已经登记在双方名下，但仍然存在其他的法律风险。尤其是涉及到婚前与婚后、登记状况不同，人民法院的认定结果也各不相同。例如，结婚后一方父母全额出资，房屋落在出资方儿女名下时，有协议约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，推定为对夫妻双方的借款，该房屋属于夫妻共同财产。虽然本案比较特殊，是长兄代替了父母的位置。但是我们得到的启示是在接受赠与时，仍然要订立书面协议，明确有关赠与事实，保存好赠与房屋的全部资料手续，保证实际占有居住，避免引发后续的权属争议。从借名买房角度，借名买房的原因众多，出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户。如亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与。产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割;产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承;产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。如果借名人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。因此，借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。买卖房子时尽量用自己的名字，这样自己住着才安心放心，也不会担心存在的风险。一个半小时的庭审，在审判人员团队、代理人团队和旁听人员的意犹未尽中结束。今年是京师律师的法律专业化年，法律服务产品大赛、专题讲座、大要案研讨、法律专题论坛将按计划如期开展，京师大连将充分利用好疑难复杂案件模拟法庭制度，通过模拟，帮助现实中代理案件的律师变换角度，站在对方立场及观点上就庭审走向进行充分推演，同时通过模拟，全面提升全所律师庭审技能，不断提高京师律师的专业化能力和水平，提供更加及时、高效、高水平的法律服务。