2025年9月15日，《住房租赁条例》正式实施，这是中国首部专门针对住房租赁领域的行政法规，标志着我国住房租赁市场进入有法可依、规范发展的新时代。《住房租赁条例》的出台与实施，亦是构建高水平社会主义市场经济体制、破除制约经济循环关键堵点的重要举措。

《条例》共七章五十条，涵盖了出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构等租赁市场各参与方的权利义务。囊括了租赁房源标准、押金规则、中介服务规范、监督管理措施等多项内容。新规直击"黑中介"、"群租房"等租赁市场乱象。规范了房屋租赁市场的各参与方的市场行为，优化了参与主体的准入资格。其核心立法精神与具体条款设计，都鲜明地体现出以保障承租人合法权益为重要导向的原则，旨在平衡长期以来租赁双方地位不平等的问题，为承租人构筑了一道坚实的法律“盾牌”。

立法背景：租赁市场乱象催生法治需求

随着城市化进程加快和人口流动性增强，租赁住房需求持续增长，从而在我国催生出一个极其庞大的住房租赁市场。但与庞大的市场规模不相匹配的是法律规范的滞后性。此前租赁法律关系主要依据《民法典》中的原则性规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）和住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》，以及各地分散的地方性法规，纠纷解决机制并不完善。因此造成市场乱象丛生，群租房安全隐患突出，甲醛房、隔断房等问题频发；租金随意上涨，租客权益无法保障；黑中介欺诈行为屡禁不止，克扣押金现象普遍；租赁合同不规范等一系列问题层出不穷。住房租赁问题已成为影响民生和社会稳定的重要因素。在此背景下，《住房租赁条例》的出台显得尤为迫切和必要。

核心变化：五大重点重构租赁市场规则

《条例》带来了住房租赁领域的系统性变革，笔者认为，主要体现在五个方面：

1、再次强调了禁止非居住空间出租。《条例》第七条规定："厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得单独出租用于居住。"这一规定直指群租房乱象，旨在保障基本居住安全和尊严。住建部2011年发布的《商品房屋租赁管理办法》，进行了类似的规定，但此次《条例》的发布将这一规定提升到行政法规层面。并在《条例》中加大了违法处罚力度，并通过行政法规赋予了县级以上地方人民政府房产管理部门管理和行政执法权利，执行力度将大大增强，提升了保障租客的人身财产安全力度。

2、完善押金管理制度。《条例》明确规定押金条款应当在租赁合同中明确约定，内容应包括押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。明确除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。该条款确立了租赁住房押金扣减的重要原则即“未约定不可扣”，条例出台前，出租人常常凭借其优势地位，以各种“理由”扣减押金，承租人维权困难。此条款的公布意味着，扣减押金的合法情形，必须源于双方在合同中的明确具体的约定，出租人不能再凭空捏造或随意解释扣减理由。

3、首次赋予承租人住房租赁合同备案自主权。《条例》第八条规定“出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。”明确赋予了承租人租赁合同备案自主权，其意义远不止简单的行政登记。它开创性的解决了困扰租赁市场的两大权利——“买卖不破租赁”与“承租人优先购买权”在实践中落地难题，从而将法律条文中的静态保护，转化为承租人能够享有的动态保障。

“买卖不破租赁”即《民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法条是保障承租人居住稳定的基石。然而，现实中，住房租赁合同备案体系并不完善，个别出租人出于规避相关税费等目的，拒绝配合承租人将租赁合同备案。若一旦租赁期内发生租赁房产产权变更情况，甚至是租赁房屋面临被执行的情况。租赁合同未经备案，承租人面临着严峻的举证困境，甚至要面对被迫搬离的风险。此次赋予承租人备案自主权，则可有效杜决此类情况的发生，当然，这也要求承租人寻找合规的房源和房屋所有权人签订合规的住房租赁合同。如此才能最大限度的保障承租人的合法权益不受侵害。

“承租人优先购买权”即《民法典》第七百二十六条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”法律赋予了承租人在出租人出售房屋时，同等条件下优先购买权。但这一权利的行使，往往因信息不对称而形同虚设，出租人可暗中完成出售交易。此次，《条例》赋予承租人备案自主权，承租人则可在出租人不配合备案的情况下自行备案，将自身的合法居住权益正式备案公示。这不仅是向出租人表明其严肃主张权利的姿态，更重要的是，备案信息为房产交易管理部门提供了一个关键的核查节点。在实践中，有备案的租赁合同能有效提醒交易各方尊重承租人的优先购买权，从制度上增加了规避此权利的难度。承租人凭借备案记录，可及时、有效地获知房屋出售信息并行使优先权，《条例》的这一规定使得《民法典》第七百二十六条更具可操作性。

4、国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。并前瞻性的规范了住房租赁企业创建及运行的相关法规。国家培育的住房租赁企业将会保障住房租赁市场的稳定与公平，通过提供一批租金透明、合同规范、租期稳定的房源，直接为市场树立了“标杆”，更能对其他私营租赁机构形成“鲶鱼效应”，倒逼其他租赁服务提供方提升服务品质、规范经营行为，从而引领整个行业走向健康有序发展的轨道。

5、《条例》对住房租赁经纪机构的行为进行了全面而细致的规范，旨在从根本上整治市场乱象，重塑行业秩序。《条例》强制要求经纪机构发布真实、准确的房源信息，并明确公示服务项目与收费标准。此举有效杜绝了虚假房源、价格陷阱和隐性收费，保障了承租人的知情权与选择权。

积极影响：保障租户权益与促进市场健康发展

《条例》通过禁止非居住空间出租和强化房源标准，提升了城市安全管理水平。有助于消除群租房带来的消防安全、治安管理等隐患，提高城市治理现代化水平。通过确立行业基本规则，提高了市场透明度和可预测性，有助于形成稳定租赁关系，促进租赁市场从分散化、短期化向规模化、长期化发展。《条例》通过法规的形式创新性鼓励规模化住房租赁企业发展，为落实“住房市场租购并举”政策提供了关键支撑与强大动能。它们通过集中运营和管理存量及新建房源，可以有效提升租赁住房的供给品质和稳定性，使租赁不再是临时过渡的“权宜之计”，而成为一种可长期依赖、有尊严的居住选择。这种模式不仅可以缓解商品住宅市场的供给侧压力，更通过标准化服务、透明化管理和长期合同保障，构建起值得信赖的租赁消费环境，引导居民形成“租购同权”的理性住房观念。因此，住房租赁企业的发展实质上是租购并举政策从理念走向实践的重要桥梁，为构建多层次、健康可持续的住房体系奠定了坚实基础。

潜在挑战：执行难度与市场适应过程

《条例》的实施涉及住建、市场监管等多个部门，需要建立有效的协同监管机制。特别是对分散式租赁的监管，需要投入大量人力物力。另外《条例》的实施必然会推高市场参与各方的合规成本。房源标准提高和监管要求加强，可能导致部分出租人退出市场，短期内减少租赁住房供应。上述成本最终大概率会由承租人买单。

实施展望：配套措施与长远发展

由于住房租赁市场较为特殊，受地区差异影响较大，《条例》的实施仍需要与完善的地方住房租赁实施细则相互配合。实施过程中还需加强监管能力建设。需要增加基层监管力量，建设住房租赁管理服务平台，实现部门间信息共享和协同监管。

随着城镇化进程深化和人口流动性增强，租赁住房需求将持续增长。《住房租赁条例》的实施为我国住房租赁市场健康发展奠定了坚实的法治基础。《条例》的实施只是一个开始。未来需要政府、企业、社会各方共同努力，不断完善制度设计，加强执法监管，推动住房租赁市场真正实现规范化、专业化、机构化发展，最终实现住房市场由“重售轻租”向“租购并举”的转型。

律师介绍

京师大连实习律师--刘博

实习律师刘博，毕业于沈阳化工大学，曾先后任职于大连泰鼎重工，中国平安大连分公司，大连新绿城环保科技，大连市环保产业协会绿色产业分会，从事机械设计，销售，公司法务等工作，致力于民商事辩护领域。